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本文為景鑒智庫創始人、首席分析師周鳴岐在不久前舉辦的“2017中國民俗文化展業博覽會之田園綜合體及文旅高峰論壇”上所作的主題發言。
十九大報告高度重視“三農”工作，提出實施鄉村振興戰略。幾日前，中央農村工作會議在北京召開，會議確定了實施鄉村振興戰略的目標任務，到2020年，鄉村振興取得重要進展，制度框架和政策體系基本形成；到2035年，鄉村振興取得決定性進展，農業農村現代化基本實現；到2050年，鄉村全面振興，農業強、農村美、農民富全面實現。
鄉村振興，基礎是經濟振興，田園綜合體以“農業 + 文旅 + 地產”三位一體的綜合發展模式，通過農旅雙聯、產城一體的方式打造新型城鎮示范區，將在接下來的鄉村振興中發揮重要作用。去年2月，“田園綜合體”被寫入中央一號文件，得到政策大力支持與推廣，目前已在河北、江西等省首批試點18個田園綜合體項目。預期未來田園綜合體將繼續作為發展熱點受到重視。
那么，什么是田園綜合體？田園綜合體又該如何發展？本文將結合國內外四個實踐案例深入分析，總結歸納成功打造田園綜合體的２大核心４大要素，供業內探討交流。
國家重視“田園綜合體”的3大原因
為什么國家這么重視“田園綜合體”？在我們實踐打造田園綜合體前，要吃透國家政策，獲取扶持和補貼，必不可少的要了解國家政策的出發點。
這主要體現在三個方面：即農業轉型的需求，城鎮化發展的需求，以及可持續發展的需求。
1、農業轉型的需求
中國作為農業大國，根據2016年人口普查的數據，現階段有5.89億（占總人口42.65%）的農村人口，外出務工農民有1.6億，本地務工農民1.2億。農村留守的多為老人和孩子，空巢現象非常嚴重，帶來不少社會問題。另外，中國有18億畝的耕地紅線，根據2016年國家統計局的數據，目前中國有耕地20.25億畝。在現有條件下，要保住紅線，把農業用地轉成其他用途已經幾無空間。
如以上兩個統計圖，近幾年，農業生產總值同比增長逐步放緩，2016年的農業生產總值同比增長只有2.87%,遠低于2016年中國GDP同比增長6.7%的水平。農業總產值占國民生產總值的比重也逐年降低，2016年僅占國民生產總值7.97%。按照這個趨勢，農業發展將進一步放緩，農業生產總值占比也將進一步降低。這對擁有眾多農業人口的中國來說，不僅僅是一個經濟問題，也不利于社會公平和穩定。
2、城鎮化發展的需求
提高城鎮化水平仍是當前我國經濟社會發展的一個目標，但是，城鎮化建設并不是簡單的農村人口往城鎮遷徙，城鎮化建設過程當中需要考慮到城鎮基礎設施的配套情況、城鎮為了接納農村人口而進行重新規劃、農村人口就業和社會保障、農村人口的轉移帶來的農業用地的荒廢等問題。
田園綜合體作為農村城鎮化建設的新思路，可以主動使農村的基礎設施建設向城鎮靠齊，將農村改造成新型的田園小鎮，從而緩解農村人口遷移帶來的巨大壓力和諸多矛盾，同時也可以為農村的就業提供新的機會。這也是國家新出臺政策中多次提出土地確權、流轉、盤活的原因之一。
3、可持續發展的需求
由于常年粗放式的農業種植，目前我國農業可持續發展面臨重大挑戰（部分數據來自于國家部委相關報告）：
1）耕地質量下降嚴重，如黑土層變薄、土壤酸化、耕作層變淺等問題日益凸顯。同時作為一個缺水國家，農田水利用效率卻遠低于發達國家，造成地下水超采嚴重（特別是華北和西北地區）。
2）環境污染問題突出，全國土壤主要污染物點位超標率為16.1%。不僅有大量的化肥、農藥、除草劑等長期濫用，農膜回收率也不足三分之二，還有工業“三廢”和城市生活污染在農村擴散。
3）生態系統退化明顯，全國水土流失面積達295萬平方公里，沙化土地173萬平方公里，石漠化面積12萬平方公里。傳統農業粗放式的生產方式導致農田生態系統結構失衡、功能退化，生物多樣性也受到了威脅。
繼續在傳統農業這一條路上深耕，已經不符合社會發展的趨勢。科技的發展帶來了現代農業的快速發展，不僅農業生產效率將快速提高，同時推進生態循環農業發展，各類污染物殘留和排放也會大大降低，漸漸優化土地的肥力和生態功能。后續我也會以相關案例展現一下什么樣的才叫現代農業和生態循環農業。
國內外4大實踐案例分析
接下來我們詳細分析一些具體案例：
1、無錫陽山鎮田園東方項目
我們先看國內的概念首創及標桿項目：東方園林打造的田園東方項目。
田園東方的操盤手張誠認為田園綜合體的理論溯源于埃比尼澤·霍華德的《明日的田園城市》一書。
1902 年，埃比尼澤·霍華德在《明日的田園城市》著作中提出“田園城市”理論，其核心思想是“城鄉一體化的生活”，把一切最生動活潑的城市生活優點，與美麗、愉快的鄉村環境和諧地組合在一起。張誠認為，他所提出的“新田園主義”，正是發源于霍華德田園城市理論中“以人為主體、城鄉一體化、推行社會改革”的理論體系。
在實踐中，他將田園綜合體的模式概括為“農業 + 文旅 + 地產”三位一體的綜合發展模式，通過農旅雙聯、產城一體的方式打造新型城鎮示范區。其經濟技術原理是以企業與地方合作的方式，在鄉村社會進行整體綜合的規劃、開發及運營。
長期以來業內普遍對這個項目一片好評，看成是田園綜合體的代表。但相關文章大多集中在意境、情懷等浮于表面的溢美之詞，猶如公關軟文稿，真正在農業方面、文旅方面、商業效益方面的成效如何基本看不到，項目方對其實際經營效果和業績有任何披露。這讓人不免有些好奇，田園東方的商業模式和經營情況究竟是否成功？是否起到了初期宣傳中帶動現代農業和旅游產業的作用？我們通過深入剖析案例來分析。
田園東方效果圖
田園東方區位圖
田園東方位于“中國水蜜桃之鄉”無錫市惠山區陽山鎮，由東方園林產業集團預期投資50億元建設，另據業內人士透露實際初期投入僅7000萬左右，可謂四兩撥千斤。2013年4月開工，2014年首期開園，被譽為國內首個田園綜合體項目。項目規劃總面積6246畝，由“三大板塊、六大集群”組成，即現代農業、休閑文旅、田園社區三大板塊，及鄉村旅游主力項目集群、田園主題樂園、健康養生建筑群、農業產業項目集群、田園社區項目集群等。
其農業板塊原規劃有四園（水蜜桃生產示范園、果品設施栽培示范園、有機農場示范園、蔬果水產種養示范園）、四區（休閑農業觀光示范區、果品加工物流園區、苗木育苗區、現代農業展示區）、兩中心（綜合管理服務中心、資源再生中心）等。
田園東方的綜合體模式。（來自《新田園主義理論在新型城鎮化建設中的探索與實踐》）
田園東方自2014年開園至今已逾三年，實際建設情況如何？我們拋卻網上那些猶如精修藝術照般的唯美宣傳圖，從衛星視角直觀地看一下規劃和實際的對比。
上圖為田園東方規劃圖，下圖為衛星實拍圖，圖中紅框部分為當前已開發項目。（圖片來源于百度衛星圖）
項目的主體是如上圖所示的這四個別墅群，每個單元配屬了一塊農地（歐美別墅是房子+花園，它是別墅+菜地）。
上圖為百度衛星實拍圖，下圖為項目導覽圖作對比
在田園綜合體項目中，農業生產是發展的基礎，通過現代高科技農法的引入提升農業的附加值；休閑旅游產業依附于農業，需要與農業相結合才能呈現出具有田園特色的文旅項目；地產及相關產業的發展又依賴于農業和休閑旅游產業，從而形成以田園風貌為基底并融合現代都市時尚元素的田園社區。
無錫田園東方這個項目在地產方面確實是相對成功的。目前別墅第一期業已售罄，目前正準備開發第二期項目。第一期田園小鎮目前市價為15,000-20,000之間，為低密度社區，多為97-230m2的田園別墅，產權70年。房價高于周邊其他樓盤60%以上，也高于周邊的別墅價格。整個無錫市單價20,000以上的房地產項目不足5%，加上這些別墅多為97-230平米的戶型，總價多控制在350萬以內。周邊缺乏相應的競爭對手，所以有良好的市場前景。
商業上的成功首先應歸功于良好的區位和通過田園綜合體概念獲得的低廉地價。陽山鎮靠近錫宜高速，緊鄰新長鐵路。交通便利，離無錫市中心大約26公里，東臨上海、蘇州，西臨南京，南臨太湖。自然環境優美，大約有2萬畝桃林，7000多畝生態林，10平方公里山地。附近還有陽山火山和溫泉。可見區位條件得天獨厚。
在整體的設計格局上，田園東方將田園景觀設計得更加精致化，在每塊菜地上種上不同的農作物，當作景觀本身來打造，以此作為整個樓盤環境支撐。文旅板塊作為烘托，在建筑上繼承了江南的風格，粉墻黛瓦，多以平層為主。院子外鋪上木質地板，配上遮陽傘和桌椅，既有現代風情，外部又有田野環繞、生機盎然的田園風味。
可見，田園東方以高溢價高附加值、同時控制總價的方式，打造了一個精致化田園風情的文旅項目。
作為田園綜合體的試水之作，業內好評滿滿，筆者也覺得作為一個文旅地產項目來說也確實花了一定的心力，但在此還是提出一些略有不同的觀點。
首先，從商業模式來看，作為國內首個田園綜合體項目，田園東方以田園綜合體的概念獲得較低成本的住宅用地，同時以文旅項目來抬高房地產價值。房地產業內有一句話：對于房產來說“第一是區位，第二是區位，第三還是區位”。如果是以房地產為核心驅動的田園綜合體項目，那么可適性會受影響，可能被局限在東部發達地區的城市近郊。
此外，從長期整個行業的發展來看，田園綜合體需要具有更強的適應性。中國還有廣饒的中西部地區，東部也不見得都是長三角、珠三角、京津這樣的發達地區。如果只在發達地區周邊近郊搞田園綜合體，顯然是與前文所提的國家支持推廣及配套政策的初衷相違。
而田園東方的實踐模式，通過近三年的運營目前還沒解決好如何做“農業+旅游”的問題。第一期的旅游板塊大約有200畝，僅占規劃總開發面積的4.5%，目前的一些零星業態除了作為樓盤的配套點綴之外，沒有任何吸引人的爆點。要做好城市近郊度假體驗，起碼要給不同口味的游客提供2日以上的體驗內容，才可能保證一定過夜率和附加消費。
但如圖所示的文旅板塊內，產品還非常單薄，要發展出農業+旅游相關的“吃、住、行、游、購、娛”完整業態還有很多東西要補充，當前土地面積也遠遠不夠，這就意味著需要更多的資金投入。
如果一個項目開發商只會造房子，做不好農業、做不好旅游，也不打算花時間去做好，這可比造房子難度高多了，投資回收期會很長。有的項目開發方就會很精明地嚴格控制文旅板塊的面積和成本，因為企業很清楚這兩塊會變成項目的成本中心、利潤的拖累，只能作為提升地產溢價的配套，而不是真正農業、旅游、社區三者平衡的項目。于是田園綜合體就可能成了一個“套路”。其實現在很多特色小鎮都是相同的套路，這條“路”大家都走得很熟了。
總體上來說，無錫田園東方仍然稱不上是一個成熟的田園綜合體，實際經營業績、農業產業效益提升、經濟和社會效益存疑，東方園林自己也并未進行實際的大規模復制（目前幾個項目都在摸索或概念階段）。
2、景鑒咨詢實踐接觸中的部分案例分享
接下來我再簡單分享幾個在我們景鑒咨詢團隊在目的地開發顧問中實地接觸到的一些失敗案例及有一些亮點的現代農業項目，或許能從另幾個方面給大家一些啟示。（因部分項目尚在顧問中不方便公開發表其情況，故部分節略，僅在會議中內部分享。）
第一個案例是位于我國西部某名山腳下的田園綜合體。如這張實拍圖，有萬畝的荷花塘，當地盛產的九孔蓮藕品質好單價高。同時建造了一些游覽步道和服務區，原規劃搞農業+旅游觀光+房產，政府也配給了廉價土地和不少補貼政策。
希望是美好的，但結局卻是殘酷的。農業方面，當地產品近幾年來面臨成都廉價貨源的競爭，成本降不下來，結果盈利困難。文旅方面，項目本身游覽設計就很平淡、毫無吸引力，內陸地區又四季分明旅游淡旺季很明顯，苑內旅游配套餐飲很難維持。最后地產方面，由于當地房地產市場飽和，存量房很大，再加上前期農業和旅游板塊的虧損，極大影響了資金鏈，造成房地產板塊爛尾。而且即使建造完成，估計也是個無人問津的樓盤。
第二個案例是位于新疆西部的某個田園綜合體，集農業、餐飲、住宿、賽馬、娛樂為一體，期望以賽馬為核心的旅游體驗（有大型賽馬場和馴養基地），帶動餐飲和住宿（配套一個大酒店），然后輔以大片的農業種植和禽畜養殖主要為旅游餐飲提供原材料。
而實際情況呢？由于受旅游淡旺季影響嚴重，體驗項目單一，在大陸搞賽馬又不能觸犯相關的法律禁令，開業后吸引力不佳，住宿和餐飲收入上不去。同時如此大的場地、設施，以及賽馬的維護成本又極高，目前項目也是以停止運營而告終。目前這塊地平日就幫愛馬者養養馬，其他設施和大片土地都荒廢了。
第三個案例是一個有一定特色亮點的農業項目，位于江蘇南京。如圖所見是一個非常高科技的現代農業項目，它總占地面積31.93平方公里，建設周期5年，總投資近40億。圖中的這些大棚充滿高科技，全封閉、自動化光控、自動化滴灌，就如大家所見的一個人都沒有，造價350萬一個。外面還有一個露天大池子，是用來蓄積各處雨水的，然后混入不同的養分，輸送給不同的植物。這就是所謂的循環農業、智慧農業、生態農業等結合而成的現代農業！
那么如此高的成本代價如何消化？這個項目其實是做高科技種業的，可以從圖中看到每排農作物下面都掛著牌子，標注著這些都是江蘇省農科院研究所的項目。這些高科技育種項目都會有相應補貼，并且種子的價值也會遠遠高于我們菜場買的普通農作物，這就是現代農業帶來的高附加值。同時這個項目還將以現代農業為核心帶動休閑農業和觀光旅游，雖然現在做得非常LOW，畢竟項目方是專業農業公司，而不是旅業公司，相信今后在文旅方面顧問支持下會發展得更好。
通過以上這幾個案例，我想總結給大家兩點：
1、 田園綜合體結合了農業、旅游、社區等多個板塊，甚至還有一二三產業的聯動型項目。橫跨的行業越多，操盤就越復雜，這是一個系統性工程，遠不是房地產商“拿地、融資、蓋房、銷售”這么簡單。其中任何一環出問題，都可能導致整個項目背上資金包袱、甚至失敗。因此在項目前期的調研、策劃、可研、整合資源等頂層設計工作十分重要，沒有系統論證，拍腦袋就上的項目注定失敗。
2、 即使有各級政府的相關支持政策和補貼，實際打造中依然困難重重，在項目動工前應充分考慮到，有各項準備和解決辦法。目前純房地產驅動文旅項目已經很難做，不是誰都有本事去發達城市近郊拿一塊地去蓋房子玩套路。
如果要向占中國絕大部分比重的欠發達地區發展，就必須要充分考慮到農業和文旅等其他板塊能否持續良好發展。比如說農業板塊產出的東西是否具有市場競爭力？現代農業、生態農業的口號都很好，但這些都是有很大成本的。即使你的農作物品質好，也可能面臨劣幣逐良幣的現象。再比如中國大部分地區季節性很強，如何做好配套文旅板塊發展，讓項目四季皆有不同體驗，都能形成良好的收入就又是一個問題。
接下來我們再看看中國大陸外的較為成功的案例。
3、臺灣南投縣埔里鎮桃米村
桃米村位于臺灣南投縣埔里鎮西南約5公里處，占地18平方公里，人口1264人。1999年9月21日，臺灣發生“集集大地震”，桃米村是重災區。地震過后，在新故鄉文教基金會的幫助下，村民決定將村子定位成生態農業社區來進行規劃和建設。
桃米生態社區的入口處，青蛙為當地的標識
桃米生態社區概覽圖，來源于其官網
桃米村原本以種植地瓜、早稻為主，之后陸續種植樹薯、甘蔗、紅茶、香菇、生姜等經濟作物。隨著農村產業的沒落，社區許多土地陸續休耕，青壯年人口外流，社區逐漸凋敝。災后重建的過程中，繼續發展傳統農業已經沒有前景。基金會的專家們提出了“桃米生態村”的概念，目標是將桃米村從一個傳統農村轉型成一個結合有機農業、生態保育和休閑體驗的教育基地。同時專家們也發現該地區生態資源豐富，尤其是青蛙，當地擁有島內79%的青蛙品種。
基金會為當地居民設計了一系列有關民宿、餐飲、解說、景點開發等課程。這些方面的培訓，讓當地居民不用再依靠收入很低的農業（2000年當地農民年收入約10萬新臺幣，彼時大學生收入約為30萬新臺幣）。
經過這些年的發展，當地的旅游收入增長迅速，各類業態的發展和數量都有了可觀的進步。
當地僅有1000多人口，年接待游客近幾年接近100萬人次。從開發這個項目到10多年間，當地營收年復合增長率162%，漲速驚人。同時社區獲得的每一筆收入，包括民宿、餐飲等，都需要上交5%-7%，導覽解說上交10%，作為公眾支出照顧社區弱勢群體，構筑了一個較好的社區環境。
桃米村的社區通過當地的旅游、農業來支持和建設。農業通過轉型成生態農業，融入旅游的因素，吸引了大量的游客，為當地的創收做出了貢獻。最終，三個產業相互促進，發展出了一條可持續的生態旅游模式。桃米村也成了臺灣著名景點之一。
4、香水之都——法國格拉斯小鎮
法國格拉斯是現代香水的發端之地，生產了法國2/3的天然芳香，誕生了香奈兒5號等世界知名香水，每年香水業為小鎮創造超過6億歐元的財富。被譽為“香水之都”、全球最香的小鎮，法國香水的搖籃。這里有花宮娜最古老的香水加工廠, 還有香奈兒、莫利納爾、嘉利瑪等知名香水加工廠。
格拉斯小鎮位處坡地，傍山而建，面朝大海。夏季地中海吹來的季風濕潤宜人，阿爾卑斯山下的地下水加上充足的陽光，山坡又使各種花卉均找到了適宜生長的海拔高度，使格拉斯成為花草優生地帶，每年在這個地區采集的花朵有700萬公斤之多。花卉種植業包括了茉莉、月下香、玫瑰、水仙、風信子、紫羅蘭、康乃馨及薰衣草等眾多品種，其香精成為眾多香水師趨之若鶩的理由。這個小鎮從16世紀起就從事花卉種植業及香水制造，有大量世代從事此產業的技師以及相關產業基礎。
香水之都——法國格拉斯的一二三產業結合的業態：
圖1、2，香水制造體驗。
在格拉斯有許多香料店和香水博物館。游客可以通過參觀香水博物館了解制造香水的過程，并在香水工廠可以體驗親手制作香水的樂趣。
圖3、4，原產地購物。
格拉斯是正宗的香水出產地，很多人專門前來調制購買專屬自己的香水。
圖5、6，花田觀光。
格拉斯四季皆能觀賞到美麗的花田，圣誕過后黃絨花將格拉斯染成一片金黃， 5、6月份玫瑰是田間的主角，8、9月份則是茉莉盛開。
小鎮因為香水也設置有國際香水博物館、弗拉戈納爾美術館、弗拉戈納爾香水工廠、普羅旺斯藝術歷史博物館等著名景點，吸引全世界的愛香及旅游的人士到來。格拉斯每年舉行國際玫瑰博覽會和“茉莉花節”，小鎮在茉莉花節要舉行盛大的活動，裝飾華麗的花車穿過市鎮，并設置焰火、免費派對、民間音樂團體和街頭表演者等活動。格拉斯小鎮已成為探訪香水之路的旅行者們爭相拜訪的圣地之一。
格拉斯小鎮成功的關鍵要素在于：產業專門化及集群化，打造專門化的內生性主導產業，形成內源內生性區域經濟造血體系，形成產業集聚和規模化效應，向產業鏈縱深延展；原產地品牌形象打造，引入知名產品制造企業進行合作，將區域品牌與產品品牌相結合，從而形成強有力的原產地形象；優美的城鎮地貌景觀設計，為旅游觀光提供了良好的視覺效果；復合型城鎮功能的完善配套，不僅有利于吸引產業發展所需的人才，更有利于促進旅游的發展。這樣相互促進，使得格拉斯小鎮這樣的農業+旅游得到了綜合性的發展。
田園綜合體成功的核心
說完了這些或成功或失敗的案例，大家一定有一個疑問，田園綜合體究竟該如何建設？我談一下自己總結的一些粗淺的觀點。
1、擺脫房地產驅動的開發思維定式
就在幾天前的12月20日，財政部長肖捷在人民日報刊發了題為《加快建立現代財政制度》的文章稱，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。
房產稅其實早已不是什么新聞，長期以來“只聞雷聲、不見風雨”。而且其實早在今年的11月，肖捷已經在《黨的十九大報告輔導讀本》中談及房地產稅，當中也明確未來的房地產稅將按照房屋評估值征收。
但此次再提房產稅背后的意義非比過往。其一，這次是在人民日報上發表；其二，發表時機選在中央經濟工作會議閉幕日當天。這意味著房地產稅的立法將提速，靴子落地會比過去大家所認為的快得多！
這對于房地產產業肯定是一個長期利空趨勢。房地產稅開征意味著地方財政從目前的賣地財政向依靠征收房地產稅進行轉變。從中長期來看，房地產市場價格會有較大幅度的波動，并根據新立法的稅率、是否免征達到新的平衡。投資性購房將會被遏制，市場需求減小，而且大量的二手房會被折價拋出。這對年輕人口流入集中的一二線大城市或許影響不大，但其他大部分城市的地產市場會受到很大的打擊。從國際上的案例來看，比如紐約是美國房地產稅偏重的城市，但紐約房價情況大家眾所周知。
如果是以地產為導向的模式去操作，除非開發商有能耐在一二線城市郊區拿到土地和住宅建設用地指標，不然可復制性和成活率是非常差的。
2、農業、旅游、宜居的有機結合才是田園綜合體
真正的田園綜合體絕對不是單純的房地產項目，本質上是一二三產業的相互促進和協同發展。仍然需要以農村為根本，實現農村生產生活生態“三生同步”、一二三產業“三產融合”、農業文化旅游“三位一體”，集循環農業、創意農業、農事體驗于一體。（這也是國家財政部對其的要求。）另外從經濟上看，也只有農業旅游社區三個板塊都能成為利潤中心，才能在廣大的農村具有充足的生命力和落地性，也符合國家重視發展“田園綜合體”的目的和出發點。
循環農業就是充分利用農業生產的資源，發展多層次利用技術，促進生態發展，減少農業污染和資源的浪費。變廢為寶，實現效率最大化。創意農業就是不僅圍繞著農產品的種植、開采和加工，更可以發展周邊行業如原創的特色食品、飲品，開發出農業用地的旅游觀光功能等，體現出農業的人文和科技要素。農事體驗可以提供農業勞動體驗的服務，使游客體驗到當地農業生產的樂趣。
旅游業的發展也與農業發展密不可分。通過對當地農業的規范化、機械化、特色化，進而開發出相應的體驗點、農產品基地等作為旅游項目，同時也發展相應的餐飲住宿行業，生態旅游行業，進一步發掘當地的旅游特色和相應的景點，打造出一條依托農業也能提高農業附加值的產業鏈。
田園綜合體的規劃同時也是對當地的社區的設計和開發。建設田園綜合體的過程當中，通過先進的設計理念、現代化的配套設施，科學的社區規劃安排，提升當地的社區質量和環境，改善了當地居民的生活質量，合理安排當地的居住點，同時也能提供就業機會，從而在另一種意義上實現城鎮化。
當然，打造農業+旅游+社區三位一體的田園綜合體的話，需要這三個方面相輔相成。農業作為核心產業，需要為旅游的發展提供條件和創意，也可以通過農業用地的規劃實現新型社區的建設。旅游產業一方面可以充分開發出當地的資源，促進相關產業的發展，另一方面又可以為當地提供知名度和高附加值的旅游收入。社區建設也需要農業的發展，農民生活水平的提高，以及旅游業的發展來推動，在規劃好的基礎上，合理安排農業用地、旅游景點、新型社區。三者結合，共同促進，才能發展出良性的、可持續的田園綜合體。
田園綜合體成功的4大要素
在田園綜合體的規劃和建設的過程中，不僅僅是簡單的發展三個產業，也需要考慮以下幾個方面的問題。
1、 強有力的政策支持
建設田園綜合體的投入巨大，要動遷安置、土地流轉、基礎設施建設、引進高科技種植、引種培育、專家支持等等。而經濟作物的培育并產生經濟效益是需要時間的，比如果樹起碼3 年以上，不可能短期得到回報，因此在項目初期會面臨巨大的經濟壓力。
這就需要各級政府在政策上的支持和引導、資金和人力的支持、土地所有權和產權的界定以及劃分，這些都離不開政府的有力支持。同時周邊配套基礎設施的建設又需要政府的支持和投入。所以建設田園綜合體，當地政府的支持力度非常重要，田園綜合體的規劃也需要分析政府能投入的力度、基礎設施建設的周期和投資回報周期。
2、因地制宜找準定位
中國農村這么廣大，每個地區的實際情況都不同，因此因地制宜非常重要。雖然我們說一二三產業“三生同步”、“三產融合”、“三位一體”，但肯定還是根據實際情況，要有所側重和循環開發先后順序的。
像在經濟發達地區，地價等各項成本都很高，投入大、財務成本負擔重，所以肯定需要初期有一定的房地產銷售進行資金平衡。而且較好的區位房子賣得出價，去化也相對較快。然后可以把地產獲得的部分利潤回哺農業和旅游板塊，繼續推進項目的長期發展。
但在其他欠發達甚至貧困地區就完全不同，地價便宜、拿地也相對容易，但隨著房地產形勢越來越不妙，如果以房地產先行，且不說荒郊野外的房子賣了能有多少利潤，這種地方的房子真的賣得動么？一旦過于依賴地產板塊，那么項目很大可能會爛尾。
這樣的地方更應該以農業+旅游先行。通過現代農業優化產品產業結構，推進農業的提質增效，使農業本身就能產生強大的利潤支撐和生命力。同時在策劃、規劃、建設和設計種植結構時注重將農業與旅游有機結合，打造特色的農事農樂體驗景區。有了人氣支撐，抬升了土地價值，這時打造度假和居住社區就是順勢而為了。
3、完善的產業鏈生態
首先是農業+，農業要向高科技、規模化要效益，同時延伸產業鏈，深加工提高附加值，之前的案例中就有提到過。深化產業鏈還可以培育知名品牌，設計創新產品，推進農村電商和物流服務業等等。科技研發+工業制造+現代農業+配套產業鏈，這就是典型的“三產融合”。
然后是旅游+，將產業鏈的各個環節與旅游相結合，不僅僅是參觀還要有體驗，同時優化田園綜合體的景觀設計，有特色的產業也就帶來了獨特的旅游產品。
4、全面的操盤能力
田園綜合體作為一種農村經濟的新型發展方式，政策多、投資大、見效慢、回收期長。它不是一個很簡單的農業旅游項目，更不是農業房地產項目，而是一個環環相扣的、互相協同的模式。
因此在投資建設的過程中即設計好盈利模式，又要對投融資直至獲利的整個周期進行系統性的資本、資金流籌劃，還要充分考察當地區位、自然、人文、交通等各個方面的情況，結合當地的特色，做出切實可行的規劃和戰略最終形成一個落地性強、良性的、協同發展的操作模式。這樣的系統性工程對于操盤團隊提出了很高的要求，既要有跨行業全面的專業知識、多元化的視野，強大的資源整合能力，又要有靈活敏銳的實戰商業操盤能力。相信這在未來的田園綜合體甚至整個文旅項目開發中都是非常稀缺的能力。
真正意義上的田園綜合體，需要各個板塊相互促進和支持，有一套成熟的可持續的模式。中國的田園綜合體今后需要如何發展，還是要通過不斷的研究和實際探索，來進一步的發展和完善，這個也是我們在相關項目咨詢中努力完善的課題。
謝謝大家的聆聽！
*本文作者：周鳴岐（WeChat: ZMQ_V_），景鑒智庫創始人、首席分析師。多地政府旅游產業顧問及文旅企業戰略顧問，長期致力于行業分析及企業戰略研究，文旅項目策劃及投資顧問、財務顧問，公眾號：景鑒智庫（jjwlzk）。本文僅代表作者個人觀點。
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