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最近一則核彈級的利空消息引起了房地產圈的巨震。6月26日國開行證實，國開行各分支行暫停棚改項目審批，且審批權限上收總行屬實。之前簽訂的合同依舊有效，已經(jīng)在放款的存量項目還是照常繼續(xù)撥款。（所謂“棚改”，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮(zhèn)危舊住房改造工程。）簡單的說，政策會大幅度收緊，只有總行有權利批錢，流入房地產的國開行資金會大幅減少。過去執(zhí)行的貨幣化拆遷安置方式，將改為實物安置為主。

地產股聞訊暴跌，至今不止。

這個政策會在今后對房地產行業(yè)產生巨大影響，在文旅地產不分家的當下，有必要探討一下今后旅游行業(yè)良性發(fā)展之路。

先解釋一下，什么叫貨幣化棚改？

所謂貨幣化棚改就是區(qū)別于實物化棚改。2015年，國家推出棚改三年計劃，要求積極推進棚改貨幣化安置，以緩解和消化商品房庫存。棚改規(guī)則逐漸轉向為貨幣化安置，也就說拆遷之后不給房子給現(xiàn)金，拆遷戶自己再去買房子。以前對城中村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)棚戶區(qū)進行改造，都是拆遷之后以房換房，僅補償少量貨幣，這就是實物化棚改。而貨幣化棚改，則是拆遷時一次性補償一個大筆拆遷費，然后讓你自己去市場上買房。

拆遷款的數(shù)目可不小，但架不住會印鈔的央媽。

2014年底，央媽在國開行等金融機構中，搞出了一個叫PSL的東西來幫地方政府推進棚改。

PSL，中文名叫“抵押補充貸款”。實質是一種期限長、利率低的貸款。雖然貨幣在不斷收緊，但是通過這個PSL，央媽依然可以給親兒子房地產輸血。三年棚改計劃之前的2014年，棚改貨幣化安置比例是9%，2015年至2017年的比例分別是29.9%、48.5%、60%，快速躍升。

截止 2017年末， 央行PSL 余額為26876 億，到2018年5月末PSL余額為31247億元。也就是說三年半時間，央行為房地產市場定向放水3萬億，而且主要都流向了三四線城市。

對于地方政府而言，貨幣化拆遷等于中央支援地方搞大拆大建，原本艱難無比的城中村改造，在中央放水的天量現(xiàn)金之下馬上順利成交。（見下圖）

具體路徑如下：

1、 央行向政策性銀行（如國開行、農發(fā)行）發(fā)放PSL貸款；

2、 政策性銀行獲得貸款資金后向地方政府發(fā)放棚改專項貸款；

3、 地方政府獲得貸款資金后向拆遷戶發(fā)放貨幣補償款征地；

4、 拆遷戶用補償款和積蓄、貸款購買新房，集中拆遷集中購買必然炒高房價；

5、 地方政府拆遷賣地給房地產開發(fā)商，房價提高、地價自然水漲船高；

6、 房地產開發(fā)商購地后漲價賣給下一波拆遷戶；

7、 地方政府償還政策性銀行棚改專項貸款，拆遷和賣地中賺的差價利潤可以建設更多政績工程；

8、 政策性銀行收到償還款后再償還央行PSL貸款。

你們看看，這就是金融工具的好處，所有各方都喜滋滋地賺了錢。拆遷戶看著自己買的房子不斷升值喜極而涕，還想著多借點錢再買一套升值；房地產開發(fā)商自然賺得盆滿缽滿，原來為了一二線城市地皮搶破頭，現(xiàn)在居然連十八線縣城房價都能破萬；地方政府解決了難題、撈了錢、又得了政績；國家的去杠桿目的也達到了（去誰的杠桿、加誰的杠桿，大家自己判斷）。很多過去房屋庫存量巨大、空置率超高的“鬼城”，一下子供不應求，房價一飛沖天。

放著這么好的政策一定要好好利用，這幾年地方上對于棚改那是相當?shù)臒崆椋瑳]有條件，創(chuàng)造條件也要上！比如有媒體報道，2016年，江西九江某區(qū)38棟別墅型商住樓（100余戶）也要進行“棚戶區(qū)改造”。

如今，瘋狂的盛宴終于到了該謝幕的時候，擊鼓傳花的游戲在強大外力的同時作用下，最終會造成什么后果，決策層已經(jīng)非常清晰。這次突然的政策大轉向不僅會強力沖擊房地產行業(yè)，也將快速傳導到我們旅游行業(yè)。 

（注：2017-2019年完成量為預計數(shù)）

目前旅游項目開發(fā)或多或少都會配上一些房地產，房地產本身就是個暴利的買賣，而旅游地產能讓這個暴利起碼再翻一倍！以旅游投資為名往往可以拿到很便宜的建設用地，旅游項目本身又對周邊土地和房地產價值有顯著的拉升效果。幾十萬/畝拿的地，幾年后升值到幾百萬甚至上千萬，這種案例比比皆是。 

整個邏輯鏈是這樣的： 

因為旅游項目盈利難，投資回收期很長，所以要配上建設用地來造房子進行財務平衡；

因為三四線城市的房子不愁賣，而且價格趨勢不斷向上，所以配的土地對投資方才有價值；

因為上文所分析，三四線城市被激發(fā)了巨大的剛需，以及不斷提升的房價，所以以上兩條才得以成立。不然光以一二線城市溢出的購買力去買鳥不拉屎地方的旅游地產，要賣到哪年哪月去？

近幾年來旅游投資欣欣向榮，年年跑贏宏觀經(jīng)濟。但也有很多隱憂，其中最大的一個就是旅游開發(fā)過度的房地產化！包括一些與“棚改”結合的大型造景運動，筆者就有幸參與過幾個城市新建“古城”的規(guī)劃評審；以建設主題樂園為名的大型造城運動；“熱衷”于解決農民問題，給農民蓋了大片別墅區(qū)的田園綜合體、美麗鄉(xiāng)村運動；還有剛退燒的特色小鎮(zhèn)，造了幾千座小鎮(zhèn)，火的時候那一群“小鎮(zhèn)專家”天天各種吹……

（2013-2017年全國旅游業(yè)實際完成投資情況  單位：億元）

根據(jù)景鑒智庫數(shù)據(jù)，“旅游+地產”已成為旅游投資的絕對主力，投資項目類型前三位分別為大型綜合類實際完成投資4638.48億元（30.92%）、基礎設施（9.74%）、旅游村鎮(zhèn)（9.10%），自然景區(qū)（8.45%）和主題公園（7.85%）分列第四、第五位。大型綜合是個什么東西？旅游村鎮(zhèn)又包含了些什么？你說呢？

筆者并不反對“旅游+地產”的模式，在創(chuàng)新商業(yè)模式出現(xiàn)前，配套地產是很實際的資金平衡方式。但目前很多開發(fā)商做得太過了，吃相太難看，本末倒置！

這幾年旅游投資的高速增長與房企大規(guī)模進軍旅游行業(yè)的時間點高度吻合。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有三分之一以上的百強房企攜巨額資本進入旅游行業(yè)，并主要集中于大型文旅綜合體項目開發(fā)。顯然在一二線大城市紛紛開始限價、限購、限貸大行情下，房地產開發(fā)的熱點正從大城市向偏遠地區(qū)轉移。而通過做旅游項目“曲線救國”，還可以繞開諸多對房地產的限制政策，以遠低于市場的價格獲得土地，最終收得比做中心城市地產更高的利潤。

三年前開始的“特色小鎮(zhèn)熱”大家都記憶猶新，各級政府出臺了40多項特色小鎮(zhèn)文件支持和規(guī)范。但國家的一本好經(jīng)卻被一眾房產商念歪，現(xiàn)在已鮮有報道，日趨冷卻退出。在這幾年里，有多少小鎮(zhèn)項目實質變成地產開發(fā)的圈地運動，而造的很多所謂特色小鎮(zhèn)也大多集中在文旅類。因為隨便造些仿古建筑都可以掛上文旅小鎮(zhèn)的名義，可如果切實做幾個產業(yè)來，那可不是一件簡單的事情。 

這股風氣也蔓延到主題樂園開發(fā)和田園綜合體、鄉(xiāng)村振興改造等新概念建設中。大規(guī)模圈地的典型，比如萬達的萬達文旅城（融創(chuàng)收購）、山水文園的六旗樂園等等。前不久國家5部委聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范主題公園建設發(fā)展的指導意見》才及時剎住了這個行業(yè)劣化趨勢。

顯然旅游行業(yè)的去地產化會是未來的一個長期發(fā)展趨勢和政策方向。相關事例還有一個，比如海南今年的建設自貿區(qū)新政，將旅游作為五大重點發(fā)展行業(yè)之首，配套大量支持政策，但馬上跟著史上最嚴全島房地產限購。

這次的“棚改”收權收緊，結合今年4月“資管新規(guī)”正式實施，以及中央財經(jīng)委員會提出“結構性去杠桿”，這三板斧從購買需求到資金上，極大壓制了房地產行業(yè)。未來在三四五線城市房地產市場會表現(xiàn)得更為明顯。很多房企從過去的“全覆蓋”戰(zhàn)略，即指在三四五線城市所有的縣城甚至是發(fā)達鎮(zhèn)區(qū)均鋪開項目；到如今轉為“全面加速資金回籠”，“早銷、多銷、快銷”，要把原計劃2019年供貨的房源都提前至2018年銷售。在這樣的趨勢下，房地產企業(yè)開發(fā)內陸地區(qū)文旅項目的動力一定會大大下降，可以預見文旅項目投資將會受到相當?shù)挠绊憽?/strong>

房企投資退潮后，旅游行業(yè)又將往哪些方向發(fā)展呢？

筆者認為可能會有以下的一些趨勢： 

1、 大型旅游開發(fā)項目回歸本源，更加注重本身的盈利性和品質的打造。

只有脫離房地產暴利，旅游行業(yè)才能迎來真正的成長。如果炒炒地皮、造造房子就能發(fā)財，誰還會認認真真打造旅游產品？地產應該是輔助和平衡，而不是目的和盈利核心。旅游項目不能成為一個成本中心，必須是利潤中心。

在整個旅游項目開發(fā)中，當?shù)禺a板塊不再能獲取暴利，才能驅動投資方專注于旅游板塊的打造。整個行業(yè)的良性發(fā)展，不能靠個別幾個“大師”的情懷，而要在體制上、系統(tǒng)上形成一個以商業(yè)利益推動的、不斷進取的良性循環(huán)。

在當前經(jīng)濟形勢下，資本會尋求有足夠體量、具有避險作用的重資產。優(yōu)秀的大型旅游開發(fā)項目雖然投資周期長，但占有稀缺資源、能夠穩(wěn)定盈利，能夠對沖高風險投資，在資本市場上絕對是優(yōu)質資產。 

2、 旅游產業(yè)的供給側改革，充滿機遇，將促進行業(yè)洗牌。 

城鎮(zhèn)居民收入水平提升帶來的消費升級，促使當前國內旅游產業(yè)必須進行供給側改革。這個變革不僅僅是旅游產品上的，也是相關企業(yè)核心競爭力上的。

在產品方面，未來的旅游目的地產品將更多地從單純的觀光旅游向多層次、多元化、個性化的度假旅游轉變，更加注重體驗而不是景觀，大大提升內容和品質滿足游客的需求。因為只有大幅度提高二次消費，并且把低頻消費的觀光產品轉變成高頻消費的休閑體驗產品，投資才可能有效回收。 

要實現(xiàn)這樣的產品，開發(fā)方的核心能力是關鍵。核心能力決定了產品結構和業(yè)態(tài)、決定了內容、決定了成本、決定了運營能力。是否具備旅游開發(fā)的核心能力，是旅游開發(fā)企業(yè)和房地產開發(fā)企業(yè)的根本性差異，或者說就是企業(yè)的基因。

現(xiàn)在很多旅游項目實際上成了一個大型外包工程，前期定位和可研缺失、規(guī)劃外包、設計外包、工程外包、內容外包、招商外包、營銷外包、甚至最后連運營也外包。開發(fā)商成了包工頭。有一句老話放這里也很貼切：核心能力是買不來的！獨特的、前沿的、高品質的產品還是要靠自身能力去打造，只有邊緣的、無關大局的產品和服務才適宜外包。旅游開發(fā)企業(yè)要完成這樣的體系建設成本很高，但這也正是今后旅游項目開發(fā)的門檻，也是行業(yè)洗牌中脫穎而出的實力。

3、 產業(yè)鏈整合，形成新的盈利模式 

旅游不僅是一個行業(yè)，現(xiàn)在圍繞著旅游已經(jīng)形成了一個大旅游產業(yè)。以優(yōu)質旅游目的地產品為中心，輻射開更多的配套、延伸產業(yè)，將改變旅游項目開發(fā)依靠房地產現(xiàn)金流的歷史。如果依然死抱著房地產一棵大樹，早晚要走到盡頭。 

延伸產業(yè)中較有前景的比如康養(yǎng)。隨著人口老齡化加劇，第一代獨生子女的父輩們都已步入老年，機構養(yǎng)老不可避免。同時居民收入提升，對生活品質的追求，也使老年人有了更高的康養(yǎng)需求。康養(yǎng)產業(yè)很可能趕上房地產，成為新一代“剛需”。旅游與康養(yǎng)、醫(yī)療的結合，將會打開一個巨大的、快速增長的新市場。

現(xiàn)在連郁亮都要把萬科后面“地產”兩個字拿到，他在6月29日的萬科2017年度股東大會中表示：“十年后萬科還是房地產公司的話，應該是比較慘的。”“養(yǎng)老地產這個詞我是不贊成的，萬科做的是“養(yǎng)老服務”，而不是地產，用地產的方式做養(yǎng)老服務是錯上加錯，換個方式賣房子我們不干的。老百姓需要的是養(yǎng)老服務，不是養(yǎng)老地產。很多人請我們去做養(yǎng)老地產，我們都拒絕了。養(yǎng)老是個大業(yè)務，哪怕現(xiàn)在還沒有合適的商業(yè)模式，但我們仍會花很多的精力去把這個業(yè)務做好。” 

4、 掌控優(yōu)質資源，顛覆行業(yè)格局

旅游資源是不可復制的，特別是區(qū)位憂、品質好、文化厚的優(yōu)質資源，那可是人人想得之的寶地。旅游企業(yè)核心能力會演化成優(yōu)質資源的獲取、掌控能力，一旦形成規(guī)模效應和品牌吸引力，甚至影響到線上平臺和整個旅游業(yè)的格局。

大家想象一下，現(xiàn)在OTA之所以久戰(zhàn)不決，因為在旅游產業(yè)鏈的后端是非常透明的。大家的渠道和成本都相近，那么競爭就變成了價格戰(zhàn)、燒錢戰(zhàn)。資本血流成河啊！OTA看上去很風光，但核心能力弱，對優(yōu)質資源掌控力很差。 

5、 企業(yè)的戰(zhàn)略慧眼，決定企業(yè)的命運

什么是戰(zhàn)略？戰(zhàn)略不是短視地考慮企業(yè)能增加多少收入和利潤，而是放眼看未來！未來額需求、未來的機遇、未來的挑戰(zhàn)、未來的布局謀變。 

行業(yè)的大變局，需要企業(yè)有大智慧、大戰(zhàn)略。一個行業(yè)通行的商業(yè)模式（比如“旅游+地產”）一旦出現(xiàn)了巨大的變數(shù)，既是風險、又是機遇。就看企業(yè)的決策者如何看待，如何系統(tǒng)性研究，如何強化能力，如何為未來布局。

筆者相信會有走短線、賺快錢，撐著時機再撈一票的企業(yè)；會有不斷發(fā)明新名詞、新概念，就是沒作品、沒干貨，到處不顧口碑搞忽悠的“世界級”企業(yè)；但也會有一些真正有追求、善于發(fā)現(xiàn)價值的人。

從商業(yè)邏輯來說，越是透明的行業(yè)，門檻越低、競爭越激烈、利潤率越低甚至大范圍虧損。而越是錯綜復雜、交易不透明、關聯(lián)產業(yè)鏈多、能看透的人越少、門檻越高、同質競爭越少，最終也能獲得更大的價值。造福國家、造福地方、造福人民！

作者簡介：周鳴岐（WeChat: ZMQ_V_），景鑒智庫創(chuàng)始人、首席分析師。多地政府旅游產業(yè)顧問及文旅企業(yè)戰(zhàn)略顧問，長期致力于行業(yè)分析及企業(yè)戰(zhàn)略研究，文旅項目策劃及投資顧問、財務顧問。本文版權歸作者所有。更多作者原創(chuàng)研究，也可關注公眾號：景鑒智庫（jjwlzk）。