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萬達從不缺新聞。最近的新聞，無非是準備了4年時間的萬達體育，在7月底登陸納斯達克。頗具戲劇性的是，即使連續調低發行價，開盤還是破發，上市首日股價暴跌35.5%。萬達體育開盤價6.00美元，跌破8美元發行價。截至收盤，萬達體育大跌35.5%，報5.16美元。而據空間秘探監測，這幾天，萬達體育每股股價甚至一度跌到4美元以下。但是，盡管如此，依然掩蓋不了萬達重新布局文旅的決心，自去年9月以來，萬達在甘肅、遼寧、四川、廣東等地大筆投資，項目涵蓋萬達廣場、文化旅游、高星酒店等多種業態，總投資額已經超過2600億元。

馬競、中國杯…萬達體育這些年的平庸IP

和以往不一樣，萬達體育登陸納斯達克，相對低調，因為這個股價確實也高調不起來。王健林自2015年投入體育板塊，隨后高調入股西甲球隊馬競俱樂部，收購全球最大的體育營銷公司盈方集團，收購世界鐵人公司，又不忘中國足球，成立了“中國杯”賽事，2018年，又買回中超球隊大連一方。

除了收購公司獲得賽事IP資源，還成為了國際足聯（FIFA）、國際籃聯（FIBA）的親密合作伙伴。以地產起家的王健林，通過杠桿收購，迅速做大萬達體育的規模。2015年的王健林，是中國首富，可以這么說，萬達揮舞鈔票向全世界宣稱他們的體育夢，很快就成為了世界級的體育巨頭。

但是光鮮的背后，我們會發現萬達體育也存在一些硬傷，首先95%的收入來自于海外，其中盈方體育和世界鐵人公司作為成熟的體育機構貢獻了海外營收的絕大部分。不過，為了收購這兩家公司，王健林付出了高額的并購成本讓萬達體育負債累累。萬達體育在2017年、2018年和2019年第一季度的負債率分別高達103.26%、100.48%、83.90%。

萬達體育從擴張之初，就直奔上市。今天萬達體育集團（WSG）主要由三家公司組成：瑞士盈方體育傳媒（Infront）、美國世界鐵人公司（WTC）、萬達體育中國公司。眾所周知，體育產業要重打IP賽事。但是經歷過一系列并購后，萬達除了在各大球場邊看到他們的廣告牌外，似乎沒有太多的IP讓人記住。

國內的“中國杯”賽事，一度淪為中國足球的笑話。王健林的對手許家印打造的恒大王朝成為七冠王，今年按照這個趨勢，八冠王也指日可待。而王健林買入的大連一方，年初還處于苦苦保級狀態，在連續換帥后，才勉強擠進中游。國外呢，同樣是西甲球隊，馬競隊的萬達標簽幾乎被人忽略，還不如小投入的西班牙人因為引進中超本土射手王武磊，更為中國球迷所知。或許是盈利的問題，或許是體育IP不那么容易復制，盡管已經登陸納斯達克，但如同它的股價一樣，萬達和王健林需要做的還有很多。

大撒幣歸來，10個月投了2600億

但我們知道，體育只是萬達的一小步棋，更大的一步棋是背后的文旅產業。2016年，王健林志得意滿。這一年是萬達海外并購最多的年份，萬達斥資逾百億美元，把十幾家海外文娛、影視、體育、地產項目收歸囊中，當年的海外投資計劃更是超過200億美元。這背后其實并沒有太多技術含量的資本運作。王健林也從不諱言地表示，做生意的最高境界就是空手道，不花錢也能玩大項目。

但是很快，一份銀監會抬頭的紅頭文件在社交媒體流傳，主要內容是銀監會要求四大國有銀行對萬達、海航、復星、安邦等公司的跨境投資業務的資金來源進行重點排查。

國內的提款機沒那么容易提錢了，王健林防止資金鏈斷裂的應對手段堪稱決絕。那一年萬達、融創、富力地產三巨頭坐下來碰了杯紅酒，達成了“世紀交易”——萬達商業地產將77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地產，將13個文旅項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創，交易總金額637.5億元，創下中國地產史上單一交易的紀錄。

——所以人都覺得萬達不會再做文旅了。兩年前萬達把13個文化旅游項目91%的股權賣給融創，同時這些項目的品牌、內容規劃、項目建設和運營管理繼續由萬達主持，融創要連續20年，每年每個項目付5000萬元品牌許可使用費給萬達，共計130億元。外界解讀萬達此舉只是要解資金的燃眉之急，并未放棄文旅城業務。

但2018年10月，萬達將留給自己主持的事務包括其人員悉數轉給融創，僅保留9%股權，外界普遍認為萬達要徹底放棄文旅業務。但今年以來，萬達通過一系列的投資宣告“王者歸來”，今后萬達將繼續投資文旅產業，保留文化旅游產業的骨干團隊，重組文旅規劃院、文旅建設中心和文旅管理公司。

今年5月9日，萬達與潮州市政府簽訂全面戰略合作協議，在文旅、體育、影視、會展、演藝等領域展開全方位合作。其中包括投資200億元建設一個大型文旅項目。5月15日，沈陽市政府和萬達集團簽訂全面戰略合作協議。萬達將在已完成投資250億元的基礎上，再投資800億元，涉及項目包括占地4000畝的文旅項目、醫院、學校和5個萬達廣場。

據21世紀經濟報道不完全統計，自去年9月以來，10個月以來，萬達先后落子延安、蘭州、潮州、沈陽四地，總簽約投資額超過2600億，其中大部分資金投向了文旅項目。從文旅項目的體量和單體投資規模來看，似乎恢復到“世紀交易”之前的水平。

輕重之痛，地產思維轉變之苦

對于進軍文旅產業，王健林表示，萬達賣給融創的是文旅城1.0版本，現在萬達要做的是2.0版本。2.0版本更注重運營和結合當地文化。萬達自從誕生開始，其實一直在自我革命。自1988年成立以來，萬達共經歷了4次重大轉型，前三次轉型分別是：從地方走向全國；從住宅地產轉向商業地產；從單一房地產轉向商業地產、文化旅游綜合性企業。

萬達的第四次轉型始于2015年初，在空間上，從中國國內企業轉向跨國企業；在內容上，從房地產為主的企業轉向服務業為主的企業，形成商業、文化、金融、電商四個支柱產業。

此后的事實證明，萬達的海外拓展受阻，電商業務未能做大，文旅項目遭遇“拋售”，第四次轉型進程不盡如人意。但文旅項目的商業模式仍然受到公司認可。

其實，現在分析這四次轉型。萬達一直處于輕重資產運營的糾結和痛苦中。當萬達在地產獨領風騷的時候，4年前就開始去地產化。但是這兩年，以碧桂園、恒大、萬科為首的地產大佬似乎抓住了地產最后一波紅利，一下子把萬達甩在身后，而萬達的輕資產也不是那么順利。按照王健林的計劃，2019年以后，新開業萬達廣場至少70%以上是輕資產，新開業酒店原則上全是輕資產。

在2019年初的萬達年會上，王健林透露，2018年新開業萬達廣場43個，其中輕資產29個，未完成開業50個的計劃，原因在于有的輕資產合作方的執行力欠佳，這是輕資產模式帶來的新課題。

舉例說明，上海五角場萬達廣場12年前開業，是萬達自持物業，現在一年租金可以到7億元，這座萬達廣場的售價自然也水漲船高。而萬達的輕資產合作項目，一年也許只有千萬級的租金分成，物業增值和萬達一點關系沒有。

對萬達而言，輕資產模式雖可降負債、拿分成，卻無法獲得充沛的現金流。商業地產實質上玩的是金融，如果不動產不是自持，萬達就無法從銀行貸款，即使貸款之后的負債率仍然適度。而無法獲得貸款，公司就無法快速回籠資金，同時失去了擴張動力。但另一方面，重資產開發和持有商業物業，對地產公司的資金實力和融資能力都是很大考驗。

但是，萬達10個月2600多億元投資中，多是靠銀行貸款支撐、拿地自持的重資產項目。并且，在萬達似乎回到老路的同時，宏觀環境也變得似曾相識。

軍人出身的王健林希望未來的萬達是一家現代服務型公司。就這個目標而言，萬達亟須解決兩大問題：一是如何做好文化產業，而不是把文化地產業越做越大；二是如何把控商管板塊輕重兩個模式結合的度，做好精細化運營，而不是讓其淪為融資工具。

同時，從不相信員工忠誠度的王健林，堅信用嚴格的制度來管理萬達，實現總部集權，對傳統的地產開發業務很實用，它利于管理、提高效率，但這樣的地產思維，面對新世代員工可能缺少靈活性與創新力，流程繁冗造成企業官僚主義和教條主義，也可能影響萬達的人才儲備和培養，而像體育IP以及迪士尼這種需要長期打磨和積淀的強IP文化產品，靠錢是砸不出來的。

——這可能是王健林和萬達需要思考的。