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今年7月底，鉛筆道曾對Xbed做過一次報道（詳見《融資3千萬 他在商街鬧市建無人酒店 用戶在線訂退他的床 2千間房散落在10城》）。李春田從廣州CBD一間自營無人酒店起步，驗證純互聯網運營的無人酒店模式。
彼時，Xbed在全國擁有2000間房，單房改造成本在4萬元以內，投資回報周期18個月。
現如今，Xbed在全國18座城市擁有5000間客房，單房投入成本在3萬元以內，投資回報周期縮短至12個月。數字背后，李春田做了哪些嘗試和改變？
注: 李春田承諾文中數據無誤，為其真實性負責，鉛筆道已備份錄音速記，為內容客觀性背書。
戈壁、啟賦聯合領投
見到蔣濤（戈壁創投管理合伙人）時，李春田還餓著肚子。他下午便如約來到了廣州喜來登酒店，由于蔣乘坐的飛機晚點，李春田一直等到暮色四合。
此前在一些公開場合，李春田和蔣濤曾有過幾面之緣，在他的印象里，蔣是一個學者氣息很濃的人。這次坐下來詳聊后，他卻感受到了后者言語間的犀利。無論是互聯網酒店的概念，還是Xbed共享人力的運營方式，蔣都能迅速接過話茬，并拋出新的問題。
夜里8點，臨近道別，李春田原本把這次見面當作戈壁創投對Xbed的初步了解。但蔣濤最后卻說：“這一輪，我們決定投了。
事實上，與蔣濤見面時，已有3家投資機構開始對Xbed做盡調。李春田不久前啟動了Pre-A輪融資?！昂湍悖ㄣU筆道記者）聊完后，我們面臨很大壓力，全國越來越多加盟商想加入，一部分基金也想投進來。”
上一輪的投資方啟賦資本聞風而動，迅速跟進。
最終，李春田決定由戈壁創投和啟賦資本領投，占項投資、施能桐股權投資跟投，目前已經確定5000萬元Pre-A輪融資，后續還有銀行投資注入。“和銀行的合作，一來背書，二來希望將來為加盟業主的房屋升級提供貸款支持?！?br/>
“之前我們埋頭Xbed系統搭建以及產品打磨，接下來要為規模化擴張做準備。”談及啟動此次融資的目的，李春田說道。
中介連鎖酒店加盟
Xbed公司樓下的茶館里，每周一、周二都坐滿了人。他們專程搭飛機從全國各地趕來，為了同樣的目的：摸清這種無人酒店的運營方法。
“他們有些帶著自己的酒店資源，有些帶著房屋資源，也有的兩手空空，想成為各城市的代理人?！庇袝r，李春田會和他們坐在一起喝喝茶，聊一下加盟合作的事情。
9月的一天，南昌某大地產商攜手一位傳統酒店行業的女性老板，來到廣州希望了解Xbed的運作模式。第二天臨走，雙方簽訂了合作協議。對方甚至在南昌第一高樓設置了Xbed在當地的發展機構。
各方的加盟，使得Xbed的房源從7月底的2000間增長至現在的5000間。李春田稱Xbed的房源經歷了從少量自營試點到加盟的發展階段。
“自營房的初衷是打磨產品，驗證模式。往后，業主加盟才是我們重點發展對象，甚至未來，自營房也會分給加盟商打理。”據介紹，加盟房源主要來自私有業主、房產中介、地產公司甚至連鎖快捷酒店。
目前，Xbed正大面積地與房產中介合作。“拿房快，成本也能接受?！背酥?，這也使得Xbed能夠篩選出優質的房源，比如分布在商圈附近的客房。
除去存量物業，Xbed也會與地產公司等增量物業合作。
與此同時，李春田還把目光瞄向市場上的快捷連鎖酒店。它們基本處于盈虧平衡點附近，Xbed可以整合優勢（比如人力共享和客戶體驗）， 增加酒店利潤。
而打動越來越多加盟商的，則是Xbed運營模式背后，不斷優化的成本結構。
12個月收回成本
“我們不是更會省錢，也不是更會討價還價。”李春田坦言，行業的核心競爭力不取決于拿房能力，而在于運營模式背后的成本優化。
在Xbed的體系里，沒有前臺、接待和保安，客戶全程網上實現選、訂、付、開、退、一鍵打掃、一鍵訂餐等跟住宿有關的所有功能。
同時，業主通過“藍主人”App管理房間、查看收益，通過“麗家會”App完成清潔查房、維修等業務。依托業主助手系統，實現客房房態管理。整個過程，相比中端酒店，人力成本減少70%，運營成本降低50%。
裝修方面，Xbed省去了大堂、樓梯、管路的費用，裝修成本占總成本15%。“從業務拿房加盟開始，到審核房屋，再到設計風格家居裝修選擇，以及硬裝監理、貸款、財產保險等，我們通過整合服務商，實現了全產品線的閉環。”
除了從業務流程上優化成本結構，李春田還從布局上考慮降低成本。
“很多非標住宿企業主打一線城市，但一線城市運營水平和運營方式相對豐富，競爭激烈，二房東利潤空間不大?！痹跇I務拓展中，李春田發現二三線城市的潛力有待挖掘。
以西安、成都等二線城市為例，這些城市長短租比空間大，商業區等核心地段短租日租金400元以上，但長租不到2000元的月租就能拿下。“供應量大，客戶的消費需求也非常明顯，而且移動互聯網很早就已經在這些地方普及了?！?br/>
通過業務成本優化以及向二三線城市擴展，目前Xbed每間房屋平均改造成本不到3萬，投資回報周期由最初的18個月縮短至12個月。
“但我們的品質標準一直沒有降，酒店布草是五星級酒店的標配，電視是樂視的，床墊是慕斯的……”
塑造Xbed品牌
12月6號，Xbed將在廣州舉辦戰略發布會。除了投資人（如啟賦資本董事長傅哲寬、青松基金董事長劉曉松、正和島基金創始人陳里等）參與外，美國《連線》雜志創始主編凱文凱利也會參與探討共享模式的話題。
李春田將此次發布會視作打響Xbed品牌的第一站?！拔覀儠裍bed的模式第一次以官方的角度向市場解讀?！贝舜伟l布會過后，李春田將會把重點放在品牌建設和業務擴張上，未來一年業務聚焦在20——25個城市。在他看來，目前Xbed已經蓄勢待發，在18座城市共計簽約5000多套房（其中已經投入運營的將近1000套），平均出租率超過80%，每間客房平均租金每晚300元以上。
運營方面，旗下“麗家會”平臺有近3000個服務員，客戶退房后基本一分鐘之內便會有人搶單打掃。同時，增加預約單功能，客戶入住房間的同時，即可預約打掃。
產品體驗也將繼續提升。團隊正在嘗試將第三代智能門鎖投入使用，它可以實現刷臉開門?！凹词箶嗑W了，也能通過藍牙開鎖?！蹦壳?，Xbed已經投入500套門鎖用以測試。
采訪最后，李春田提到，當下非標準住宿領域各自混戰，形成了以途家、Airbnb和Xbed為代表三種不同模式。“主打酒店式體驗的Xbed，運營包容性更強，可以吸納公寓、民宿、酒店的房間，未來會占據更大的市場容量?！?/p>
*本文轉載自鉛筆道，點擊鏈接查看原文：《獨家 | 再融5000萬 投入3萬房間變無人酒店 他引18城中介加盟5千間》
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