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（二）城市更新的項目分析
過程與調整
這40年的城市發展，我們有兩個過程，一個是瘋狂的增長過程，增量為主，大拆大建，房地產為主，土地財政，最終形成一個什么結果？城市休閑空間嚴重不足，爭奪、爭斗。我們很多城市都產生了一個現象，跳廣場舞的老大媽擾民，當地的居民不干，就跟老大媽鬧，但是，誰都沒錯，錯在哪兒？錯在城市的休閑空間嚴重不足。再一個就是理性調整過程，杭州的老書記，20年以前就提出來，杭州的目標是生活品質之城。不追求什么高大上，就是怎么提高生活品質。他在杭州當了十幾年的市委書記，他說我在杭州終老，將來不能我養老的時候讓杭州市民戳我的脊梁骨。所以，他有這么一個長遠的眼光，事情做得就很細。我去做過專題調研，關于杭州的生活品質的提升。杭州有一個生活品質群，群里有2萬多人，這2萬多人的功能是什么？就是關注城市的細節，比如說有一個人在群里發了一條，前天我已經發過了，有一塊地磚碎了，到今天這地磚仍然是碎的，質問市長，過了半個小時，來兩個工人把地磚換了，這就叫城市管理的細節，城市建設的細節，我看完這個案例，很感動。
所以很自然，我們原來是拆改留，上來就拆，因為從房地產來說，拆的成本最低，改的成本就高了，留下來成本就更高了。但是現在思路調整了，留改拆，先看什么東西可以留，然后再看什么東西可以改，最后實在沒辦法了才是拆，這是兩個根本性的思路調整。大廣場、大綠地、大高樓、大馬路，這是工業化時代的追求，這四大都是以汽車為尺度。但現在是微調整、有機化、精細化、生態化，這就是以人為尺度。所以原來我說，全國最沒有人味的城市就是北京，因為北京幾乎就沒有給人、給生活留地方。但是人的生活有這些要求，而且要求非常強。所以，這兩年項目調整，綜合體形成，乃至一個片區調整。這兩年我們看到的一些新的現象，這些現象我看了我都覺得很好。可是這就在于整個城市理念的調整，如果這些理念不調整的話，很多商業機會也出不來，原來很簡單，這片拆，拆完了就蓋，蓋完了就賣，賣完了大家就罵，基本就是這么一個過程，現在不同了。
項目分析
所以，回想城市更新的過程，我做一點項目分析。這是我回想，接觸的過程。
第一個是揚州。有一年我到揚州去，他們說研究研究揚州再做幾個什么景區，我當時沒想好，在街上走，我就發現旅游者的神態不同，老老少少的在街道上走，很從容，我就問你們住在哪兒？就住在街道里面，民宿、客棧，我當時就說把我從酒店調出來，今天晚上在這兒住一晚。住一晚，一下就視角不同了，感受不同了，后來我就在揚州說了八個字，叫文化休閑，城市度假。因為揚州從傳統的觀光旅游角度來說沒得做，一個瘦西湖，一個平山堂，再往下沒了。當時的揚州市長是原來省旅游局的局長，文化休閑城市度假，這個話他聽明白了，他就說這個話說得好，就拿這八個字弄了一堆項目招商引資，一把招了80億，一個字值10個億啊？這是一個城市發展方向的問題。
還有一個感受就是到深圳，我就問你們有什么新東西？想了半天，沒了，剛在海邊上修了一個休閑步道，去看看，我就去看了看，沿海的步道，就這么一個東西，深圳當個東西來說，深圳缺錢嗎？深圳不缺錢，主題公園做了好幾個了，那旅游怎么發展？做了一個歡樂海岸，實際上做的就是城市休閑空間。
第三個，阿那亞，現在很有名了，網紅打卡地，實際上是歪打正著，因為阿那亞就是一個房地產項目，但是房地產項目追求文化。另外，在銷售渠道上，雖然位置離北京5個小時，但是銷售對象是北京人，銷售的方式是什么？社區的聚合，所以社區產品、社區渠道，社交聚集，現在火爆了。因為我過兩天要去那兒開會，現在一房難求，一個房地產項目一不留神就變成文旅，而且是網紅項目。
第四個是曲江，曲江的大唐風貌，大氣風格，我在曲江曾經整理過一套經驗。之前在深圳華僑城，我就問華僑城董事長，你的核心模式是什么？他說旅游加地產，我說這個不準確。后來我去了曲江，一下歸納出來了， A加B加C的模式。類似這樣的項目，A模式是什么？是吸引中心，就是這樣的項目你首先要研究吸引中心是什么，曲江第一個項目大唐芙蓉園投資13億，2005年建成了我就去看，看完了這個項目說不掙錢，出來之后再看說行了，沒有問題了，為什么？一堆房地產公司已經進來了，這就是A。之后二期工程投資20億，做了三個遺址公園，連門都沒有，連門票都不賣。第三個項目做了一個大唐不夜城，大唐不夜城做完了之后，回報基本上覆蓋了前邊兩個項目，最重要的是什么？就是曲江管委會通過這一堆項目的運行，光是土地溢價就拿了300億，現在曲江變成全國的一個網紅地。
第五個就是上海，上海原來說是都市旅游，實際上是整體吸引。因為上海有個過程，80年代的時候外國旅行團到上海，提個要求，只住一晚，為什么？不知道到上海來干什么，所以要求只住一晚。到了新世紀，變了，外國的旅行要求在上海至少要住兩晚，最好住三晚，而且是三個晚上自由活動，衡山路酒吧喝個酒了，然后又到哪兒，外灘逛了一逛了，三個晚上非常豐富，這就是什么？上海原來也摸索過，自己搞主題公園，后來發現搞一個死一個，迪士尼進來了也別搞了。但是，從都市旅游，現在已經變到整體吸引，我這幾個月每個月來一次上海，感覺越來越強烈。
第六，北京的方式是什么？現在叫口袋公園，就是社區旁邊有一片小綠地，做一個小公園叫口袋公園，像個口袋一樣，所以是中心微調。此外，北京做了一批文化項目，但凡是成功的文化項目一定是市場自發的，從798開始，到現在也有一堆這樣的項目。但是也有的不行，比如北京的前門大街改造，投資上百億，沒人氣。后來有一次他們請我去，這么大把投資下來了，怎么弄，沒人氣。我說你們太想當然了，要想解決這個問題，很簡單，就一招，允許擺攤，只要允許擺攤，前門一定火起來，他們說這怎么可能？我就城市的管理理念一定要調整，調整在哪兒？就是臟亂差三個字不能等同視之。臟我們不能接受，差我們不能容忍，但是亂必須接受，沒有亂就沒有人氣。做不到那就死在這兒吧。因為我們有一句老話，叫做路寬不成市，就是路寬就成不了市場，還有一句話叫店多成市，小店多了這個市場的人氣才能起來，古人幾千年已經有的豐富經驗，我們現在非要違背，非要做高大上，做整齊、干凈、寬敞，最后的結果就是一條，沒人，市場不接受。
第七個，景德鎮有一個陶溪川，就是三個瓷廠改造了一下，現在變成景德鎮的一個熱點，因為是陶瓷工廠，倉庫也在用，車間也在用，還弄了幾個酒店，各種各樣的花樣一堆，所以本身變成一個目的地，就是可以很舒適的待一晚上，覺得很棒。
我舉這么幾個例子，這都是以前的老例子，就是回想一下城市更新的過程。這個過程實際上是什么？就是一個自發自為的一個過程，凡是市場自發、自為的，一般來說都成功了，凡是強硬弄起來的，一般來說不一定成功。
現在來看，兩類項目。一類是新建項目，一類是改造項目。我這兩個月大概看了30個城市更新項目，和他們聊，多數都是更新項目。一是上海綠之丘，綠之丘是我上次來專門去看的，就是煙草公司的一個倉庫，當時設計師很高明，原來是想把綠之丘給拆掉，爛倉庫，50年代的倉庫拆掉完了，然后搞一點黃浦江的綠化、美化這套東西，但是那個設計師說這樣不行，作為一個社區性的項目，要有商業功能，所以就把綠之丘變成了生態性的項目，我去的時候商業正在進去。
二是龍美術館，上海有兩個龍美術館，我看的那個也是黃浦江邊，原來是倉庫，就把倉庫的棧道等一些東西都保留著，做一個美術館，做的蠻好。好在哪兒？除了美術館之外，還做了一個寵物樂園，這個寵物樂園一做，很多人帶著自己的寵物專門到那兒去玩，他們寵物樂園里貓貓狗狗的一大堆，很多人專門過去，同時有一片廣場，這片廣場就變成滑板的樂園，孩子們也都過去了，這樣的話，就生機勃勃。
三是上生新所，那是上海生物研究所的辦公地，原來有辦公樓，現在已改造，改造成了一個文化地，旅游地，城市休閑空間。但是這個我評價一般，因為文化沒突出，就是弄了點什么書店進去。
四是深坑酒店，這個我不用說了，大家基本都去過，投資好幾十億，圍著一個礦坑做了這么一個項目，現在倒是很紅，生意也不錯。
這是我上次到上海，花了一天時間，看了這么四個項目，我就說，上海這個城市的這種整體吸引，感覺越來越強。
五是無錫田園東方，這是個鄉村振興項目，現在也算做得不錯了，成為典型項目。
六是惠山古鎮，惠山古鎮不行，光靠這點泥人來折騰這點事，再加一個天下第二泉，已經沒有吸引力了。那怎么弄？我談了一個思路，他們說做不到，我說你們做不到就半死不活。我談的思路是什么？因為他們有100多個宗祠，我就說百姓尋根，100多個姓氏的宗祠大家來尋根，就起來了，他說不行，民政部門不同意，因為這事涉及到非法組織，那你這事怎么弄？本來很好，資源完全可以發揮。
七是陜西的漢中，就是一個地級市，投資100多億建了一個興漢勝境，這是無錫靈山集團過去策劃、規劃、設計、管理，當地一個房地產老板投資建的，很有氣勢。
八是在旁邊又建了一個絲綢之路小鎮，建了一個漢人老家的小鎮，建這么兩個東西，建的都不錯，但是錯在哪兒了？沒人氣，沒人氣的一個重要原因就是漢中這個城市，城市體量不足。另外一個原因是什么？原來領導們支持，現在城市領導換了。所以現在現金流的問題突出，我看著就差一口氣，像這兩個項目，8萬平方米的建筑，建筑都非常好，再有一個億的資金頂上來，就能活了，興漢勝境也是現在差一個億的資金，如果補上去，兩者一弄就可以火。
九是之后去西安，西安一個永興坊，這是我看到的單位面積產量最高的項目，15畝地，原來是一個爛尾的酒店，爛尾的酒店做不下去了，后來沈老板他就把這片地租下來，一開始也沒啥好做，他就把他公司搬過去了，后來發現可以做餐飲。到什么程度？就15畝地這么大一片，一年的流量1500萬人，收入30到35億，這是去年，今年肯定突破40億，就這么大彈丸之地。所以我評價，這是全國單位面積產量最高的，下一步怎么準備做？把周圍的房子再租下來，就是做小吃，做非遺，就是做這套東西。
十是西影廠，西安電影制片廠。國內幾個大電影制片廠我都跑過，基本上，北影廠，死了，上影廠，沒落了，但是西影廠起來了，為什么？核心是做文化，文化做起來，實際上土地就升值了。
十一是詩經里，十二是昆明池，這是在西安灃東新區新建的項目，這兩個項目都是十幾億投資，實際上這兩個項目的核心就是拉動周邊的房地產，等于說這個房地產的中心有一個好園子，這個房地產就好賣，這兩個作用都起到了，這都是新建項目。
十三，很優秀的項目是什么？就是華清宮，華清宮260畝地，從景區來說，我評價是中國單位面積產量最高的景區，一臺節目長恨歌，一臺節目1212，兩臺節目，長恨歌一天演兩到三場，1212一天演五場，所以一年下來，現在這兩臺節目的收入比門票高一倍，這就是傳統和更新，傳統和更新做起來了，人自然而然就去了。
十四，北京有一個智珠寺，很有意思，原來是北京電視機廠的廠房，后來北京電視機廠搬走了，智珠寺就完全沒落了，一個比利時的老頭看著可惜，他就跟政府提出來能不能把智珠寺拿來讓我運營，政府想原來還得派人看著，什么意義都沒有，愿意干，好啊，他就把智珠寺干起來了。馬上網上就開始炒，我們重要的文物單位怎么能交給外國人去弄？重要的文物單位原來可以垮，可以塌，可以沒落，現在有人干就不行，我就搞不清楚這個道理。北京文物部門的人思想也很開明的，讓繼續干，現在在智珠寺里邊有西餐廳，有展覽，晚上放點小電影，就是花樣很多，面積很小，前幾天我到那兒吃了一頓飯，后來我吃完了我就問，這頓飯吃的什么價格？一人平均一千塊錢，我說一千塊錢的價格實在是不便宜，但是很精致，服務員都是外國人，一個英國人在這兒服務，真是很奇怪，但是做起來了。
十五，北京現在最成功的是郎園，首創集團前些年組織了一個文化公司，就叫郎園，干什么？就是在北京找廢舊廠房，第一個做完了做得很成功，第二個在石景山，也很成功，第三個是一個紡織廠的倉庫，70多畝地，三個項目都非常成功。我專門和他們討論了一上午，因為這個項目是什么項目？業主就是當時這些工廠，所以產權關系不變，但是業主沒辦法弄這些事，所以郎園輕資產進入，不但負責規劃、設計、修建，同時負責招商，這幾個都是這樣的模式，這個模式下來，我就問掙錢嗎？掙錢，不掙錢我們干它干什么，而且品牌出來了，現在就連烏鎮有一片新柵，他們都過去干了。所以，我就感覺，因為他們依托首創集團，首創集團希望你做好項目，我在周邊弄一片房地產，是這么個希望，而且基本上達到了這個希望，所以這個模式是我看到的最成功的模式，實際上就是這么一幫人，因為他們積累了經驗，形成了口碑。
十六，反過來說一個北京坊，北京坊是什么概念？就在前門大街，大街上什么都不行，但大街的旁邊胡同里，改造了，也起來了，說是北京坊，但實際上對應的是當代需求。
很自然，像這些項目，不需要資金的大投入，但是需要智慧的大投入，需要文化的大投入。
十七，后來我到重慶，重慶十八梯，大概80多畝地，是杭州的新天地集團過來開發，投資20多個億，我就跟董事長說，這個項目我看完了，你的文化模式我贊成，看不出你的商業模式。他就說我們叫三個8，第一個八年，設計、建設，現在要結束了；第二個八年孕育市場；第三個八年，回報。我說這三八24年過去了，你也差不多退休了。他說這種項目，沒有點戰略眼光你能做嗎？位置極好，但他說的有點夸張了，我估計不至于。
十八，又看了一個重慶1949。1949的模式是什么？靠一臺演藝，拉動一個地區，因為那個老板也是房地產老板，老板就說我再也不做房地產了，為什么？他說房地產已經沒得做了。所以，他就請張小可，是中國做旅游演藝很優秀的一個人，請他過來，小可說你要談房地產咱們就免談，我不干，他說就是不想談，我才找你。這樣，小可就構思了一個重慶1949，這個節目剛做完，馬上就轟動，為了一臺節目專門建了一個大劇院，連這個劇院帶這臺節目一起花了8個億。但是因為有這個題目，當時那一片土地一共173畝，這個劇院占了20幾畝地，剩下這150畝地夠了，因為這150畝地現在都是熟地了，你把這熟地做一片街區，算一下帳，這個帳算一算，還有什么可著急的？但是，有沒有這個眼光，有沒有這個魄力，這是個問題。
十九，宜昌有一個西陵峽，還有一個下牢溪，我到西陵峽最看好的就是下牢溪，原來里邊三家兵工廠，這兩年宜昌交通旅游集團又把下牢溪這三個兵工廠拿下來了，做了一個微度假項目，做得蠻好的，廠房都沒動，原來的工人宿舍、集體宿舍，改成了客房，走廊還是那種通廊式的工廠宿舍，很有味道，又有紅色旅游題材，又有三峽題材，又有很多可玩的東西，挺好的。
二十，南通大生紗廠，自1895年建設，鼎盛時期有兩萬多人，直至今天，仍然在生產。近代工業的發源地，產業發展的延續地，民族精神的弘揚地。各個年代的建筑并存，構造一部完整的歷史畫卷，是活著的古董，是生命的延續。
所以我覺得這里邊就城市的治理理念是一個根本問題。但是現在市場都在轉型，所以我歸納下來，廢廠新潮，已經報廢的老廠房現在要變成新潮了，廢庫大器，廢置的倉庫可以培育成大器。所以現在變成一種標配，比如我在郎園，老倉房現在變成了一個大空間，我說這個大空間干嗎用？預訂滿了，全年都預訂滿了，大家都在爭第一次發布，比如說汽車廠要在這兒發布他的最新產品，什么這個發布，那個發布這都預訂滿了，一個好的文化環境對應它的這種東西，一個好的市場環境吸引了前來的客人，廢地轉新，所以老廠區成片，老文化出新，老商業綜合，反正我看了有將近30個這樣的項目，我不一一列舉了，我一個感覺，沒有虧損的，個個成，我們現在說旅游項目，誰敢說旅游項目個個成？你能維持住員工就不錯了，但是這種項目我真是看著個個成，個個成有原因：第一個原因，區位都好；第二個原因，地段都好；第三個原因，土地性質不變。比如原來是工業用地，現在還是工業用地，土地不變性它的一個好處是什么？但是功能可以豐富，它妨礙你，就是你不能再賣，我可以租，也可以轉租，這都可以，但是你不能賣，你做起來你往下運營。
上邊數了一堆城市更新項目，還有一些鄉村振興項目，而且有幾個是我看最出彩的項目，所以我對這類的項目特別看好。
理念更新
這樣的話，首先就需要我們的理念更新。我說一個概念，行業與生態，產品與場景，這個概念是什么？是張瑞敏先生今年提出來的新概念，我今年看了幾篇文章，在5G時代，現代科技背景下，將來沒有行業，只有生態，這種生態是經濟生態、循環生態、運營生態，不光是講一個自然生態。未來沒有產品，只有場景，這種場景化的發展才是真正的發展方向。他舉了一個例，比如說海爾一說就是白色家電世界第一，他說海爾一定要摘掉這個世界第一的帽子。比如說你買了一個冰箱，是智能冰箱，你冰箱里放了什么東西馬上就有數，覺得哪個東西空下來自動就給你補給。比如洗衣機，洗衣機里有洗滌液，洗滌液快用完了，自動補給就來了，他說這就不是產品，是一個家庭生活的生態化場景。當然，它有一套技術手段，這套技術手段到一個什么程度？去年，凡是采用這套的大概有十幾個國家，70幾個企業，去年疫情這么嚴重，都逆勢生長。
我就看完這套理論和做法，反過來就想旅游這些事，我覺得也是一樣的，就是我們場景化的發展。所以大家關注夜經濟，夜經濟實際上就是夜場景，夜經濟的根本是夜生活，沒有夜生活談什么夜經濟，覺得只要把夜景做好了就行了，實際上這個思路都是錯的，這就是就產品說產品。
所以，在城市更新方面。第一，擴大了城市的休閑空間。第二，增加了市民的度假時間。我們現在還有一個大問題，就是在疫情這種情況之下，大家老是說后疫情時代，我從去年五一就說，我反對這個說法，中央講的疫情常態化，實際上是常疫情時代，在常疫情時代，風險和不確定性的因素越來越重，在這個時候，我們還咬住了說要做遠程旅游，怎么做？最近英國已經宣布放棄了，新加坡也宣布，我不再統計疫情的感染人數了，為什么？就是相當于把疫情當做感冒、流感來看，哪個國家年年統計流感人數？那也就是說，我們和新冠病毒共生、共存，如果說好多國家都采用這套方式，我們還說什么后疫情，沒有后疫情，只有常疫情。在這種情況之下，傳統的觀光旅游式微，但是，有剛性的需求，就是休閑和度假。
所以，一直到現在為止，包括今年五一，景區旺丁不旺財，統計剛出來，人數大概恢復到9成，收入恢復到6成，這是典型的旺丁不旺財。所以我們還指望著遠程消費者過來消費，可能性不太大。這一年多疫情，有兩個現象，一個現象是高端回流，這個高端回流造成一個什么情況？就是原來覺得賣不出去的東西，現在都可以賣了，比如北京的古北水鎮，古北水鎮建的時候建了20個四合院，始終經營情況很差，去年他們想快到五一了，來一把，把這個20個院推出了，半個小時預訂滿了，跟著三個月的都預訂了。這很簡單，就是高端回流，原來我們中國一年1億多人出去，海外花個3000多億美元，現在3000多億美元出不去了，回來了。但是這些人不但是剛性需求，而且他有品質需求，所以，這是一個現象，叫高端回流。再一個現象就是這種分化性的要求越來越突出。我歸納了一下旅游消費的過程，我們自己也身處其中。第一個階段，追求的是多不多，窮旅游，就想少花錢多看點。第二個階段追求的是好不好，因為看多了，爛的點就不想看了，想看好的點。第三個階段就是問貴不貴，第一代的旅游者一定是這么三個階段。第四個階段問對不對，所謂對不對就是市場的細分化，適用你的未必適用我，每個人有自己的訴求，每個階層有自己的訴求，每個圈子有自己的訴求，所以對不對現在更重要了。第五個階段就問值不值，值不值就是什么？就是性價比，價格可以很貴，但是性價比不錯，昨天周總請我去吃了一頓飯，在外灘5號，這是好地方，確實是價格不菲，但是性價比不錯，這就是值不值。當代社會得追求酷不酷，炫不炫，紅不紅，但是那種酷不酷、炫不炫、紅不紅都是階段性的，一下就過去了，可是總體來說，就這樣一個旅游消費的變化過程，實際上就意味著市場的細分化、垂直化越來越明顯。
所以很自然，我們還指著一個項目對應全國，對應所有人，只有傳統的觀光旅游的頂級產品才能有這樣的效果，故宮一年1500萬人，這還限流，每天就8萬人，那是故宮，誰都得去。所以在這些事情上可以領先，但是不宜跟風。需要減緩同質化，我現在感覺城市更新的一個大的問題就是同質化太嚴重，所以要減緩同質化。這樣的話，輕文旅，泛休閑，微度假，這是至少在很長的歷史時期里面，我們市場的主流。所以我們說人貨場，就是人尋找場，場吸引貨，貨聚集人，這個貨是什么？就是商家，所以做的好的城市更新項目，政府滿意，商家滿意，作為平臺商，平臺滿意，客人來了客人滿意，最后一個叫社區滿意。
我前兩天剛剛去成都，成都一個西村大院，這是成都文旅集團操作。西村大院原來就是一大片社區，中間預留了一塊體育用地，性質就是體育用地，但是他們原來搞了點體育項目不行，負擔很重，后來就說這事得商業化，成都文旅集團拿下來了，拿下來之后找了一個大咖級的設計師，這個設計師確實設計得好，就這么完完整整一塊地，周邊設計了一圈樓，地上五層，地下兩層，建筑面積13.5萬平方米，占地也就是七八十畝地，中間都留下了，這片留了一片竹林，竹林里邊幾個茶館，這片專門留了三個五人制的足球場，然后整個一圈五層樓設計成一個跑道，大家都在這兒跑，上面二層一圈又是可以走路，可以跑的，就這么一個地方。我就問運營怎么樣？沒問題，大家爭著搶著，現在選，比如很多培訓機構要進來，不讓進，希望更多的文創企業進來，但是文創企業一般都沒錢，租不起這房子，那我們就降一下，所以就做到了五滿意。從平臺的角度怎么掙錢？我們就收租金，平時就提供點服務，就這點事，沒別的，然后組織一些活動，這些活動組織起來了，大家都覺得很好。
所以，那里邊星巴克、麥當勞都進去了，一個這樣的西村大院，現在也變成白天是大家去網紅打卡，夜色一落大家就開始到那兒消費。所以就說，體驗、場景、社交、內容，就是從文化場景的構建到新消費場景，最終是新生活追求，這是城市發展的必然。所以，城市更新，旅游轉折，這就是同一個時代，同一類追求。
往期回顧：《魏小安 | 城市更新與休閑拓展（一）》
*本文來源：微信公眾號“中國旅游協會休閑度假分會”（ID:XXDJFH），作者：魏小安，原標題：《魏小安 | 城市更新與休閑拓展（二）》。
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