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近日，香港中旅國際投資有限公司宣布以實物分派方式剝離旅游地產業務，將資源集中于旅游目的地運營，標志著公司歷時三年的戰略轉型進入新階段。
近年來持續推進的"輕重分離"戰略在此次業務剝離中得到延續，公司旨在通過優化資產結構提升資本效率，實現從資源持有者向運營服務商的深度轉變。
同時，公司完成對萬科冰雪業務的收購，新增7個滑雪場與現有景區形成協同，此舉將完善四季旅游產品體系，為后續業績改善奠定重要基礎。
這一系列資本運作與業務整合，標志著香港中旅正在推進一場深刻的資產重組與價值重構。通過剝離虧損資產、收購冰雪項目、盤活存量資源，公司不僅優化了資產負債表，更在重新定義其作為旅游運營商的商業模式與估值邏輯。
戰略聚焦：優化資產配置，重塑業務重心
香港中旅正在經歷一場深刻的業務重構。通過剝離非核心資產、收購冰雪業務等一系列動作，公司持續優化資產結構，將資源向高回報的旅游運營業務集中。
此次剝離的旅游地產業務近年來持續拖累業績。數據顯示，2023年至2025年上半年，該業務稅后虧損分別達4.6億、2.4億和1.9億港元。
分拆完成后，公司預計將產生1.6億港元虧損，但長期看有助于止住“失血點”，使管理層更專注于核心旅游業務。
與此同時，公司加快文旅主業布局。收購萬科冰雪業務不僅填補了東北市場空白，更實現了四季運營的產品互補。吉林松花湖、北京石京龍等7個滑雪場的加入，與現有景區形成協同效應。
在資本結構方面，公司同步推進資本重整，將股本進賬由92.2億港元削減至7.2億港元，釋放的85億港元將作為未來發展的儲備，這一舉措顯著提升了公司的財務靈活性和分紅能力。
專業機構分析認為，香港中旅正在構建“目的地投資+內容運營+管理輸出”的閉環模式。通過輕重資產分離，既保持了對核心資源的控制力，又通過輕資產擴張實現規模效應。
香港中旅此時剝離地產業務是基于宏觀環境與自身需求的雙重考量，也是順應行業周期的果斷抉擇。面對地產深度調整，該業務已淪為持續失血的負擔。公司正值冰雪業務整合與旅游主業拓展的關鍵期，亟需釋放被占用的管理及財務資源。此舉可實現果斷止損，將全部精力集中于回報更高的旅游運營主業。
運營升級：創新驅動增長，數據驗證成效
香港中旅的轉型不僅體現在資產結構調整上，更反映在運營能力的全面提升。公司通過產品創新、數字化轉型和精細化運營，正在實現從“資源持有者”向“專業運營商”的戰略轉變。
在產品創新方面，公司旗下各業務板塊展現出新的活力。世界之窗、錦繡中華等主題公園通過演藝產品升級和特色活動策劃，持續提升游客體驗；沙坡頭、德天瀑布、瀘沽湖等自然人文景區通過開發沉浸式體驗項目，顯著提高了非門票收入占比。新收購的冰雪業務與現有景區形成有效協同，吉林松花湖、北京石京龍等7個滑雪場的加入，完善了公司的四季旅游產品體系。
數字化轉型也取得顯著成效。公司通過星旅TStar平臺推進智慧景區建設，線上預訂量實現大幅增長。與世界之窗合作的無人機表演、數字紀念票等創新產品，不僅帶來直接收益，更有效觸達年輕客群。各景區通過數字化手段優化運營流程，提升了管理效率和游客滿意度。
在資產運營方面，公司通過專業化運營盤活存量資產。紅磡維景酒店自2024年第三季度開業以來保持較高入住率，深圳寶安的中旅大廈項目預售進展順利。同時，公司持續優化旗下景區的配套設施和服務體系，通過創意策劃、演藝服務等配套業務的拓展，提升了整體運營效益。
通過系統化的運營升級，香港中旅正在構建更加專業化、精細化的運營體系。這種轉變不僅提升了現有資產的運營效率，也為公司聚焦旅游主業后的持續發展奠定了堅實基礎。
價值重估：業績改善可期，估值修復在即
隨著戰略調整的深入推進，香港中旅基本面正在發生積極變化。然而，公司市值長期低于凈資產價值，反映出市場對其轉型成效仍存疑慮。
深入分析可見，香港中旅市值被低估主要源于三大核心原因。
首先，地產業務持續拖累業績，2023-2025年上半年累計虧損近9億港元，嚴重侵蝕了旅游主業的利潤貢獻；其次，公司在“景區+地產”與純旅游運營戰略間搖擺不定，影響了市場對其戰略定力的信任；再者，市場對其優質旅游資源的價值認知不足，忽略了其向運營服務轉型的潛力。
面對這些問題，公司展現出積極的應對姿態。通過剝離地產業務，公司預計未來盈利能力將得到改善，核心業務也可獲得更多資源配置。
與此同時，公司正通過多元舉措提升運營效率。旗下部分目的地在國慶中秋假期表現火熱，廬山秀峰索道、天山旅游走廊等接待量同比增長超100%。
此外，公司通過IP聯動（如德天瀑布與本土文化IP“那熊”合作）、非遺活動（沙坡頭非遺文化月）、數字沉浸館（世界之窗元宇宙體驗館）等形式創新優化文旅體驗。
展望未來，香港中旅要實現價值重估，需要在三方面持續發力：一是堅定不移地推進運營能力建設，通過產品創新提升客單價；二是充分利用財務優勢，在行業調整期把握優質資源并購機會；三是加強資本市場溝通，讓市場充分認識其轉型價值。
隨著地產業務剝離完成和冰雪業務整合推進，公司輕資產運營模式將更加清晰。在文旅消費升級與行業復蘇的雙重機遇下，這家擁有豐富資源儲備和充足現金的老牌旅游企業，如能持續證明其戰略定力和運營能力，將有望迎來業績與估值的雙重修復，重塑其在資本市場的形象。
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