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“房子2018年就竣工了，我們交錢一年了，到現在都沒拿到房本，也沒有人告訴我開發商到底什么時候可以交房！”家住北京的劉女士在2019年購買了山水文園五期的現房，7月29日，她告訴記者，從2019年的6月等到今年的7月，開發商一拖再拖。
新冠肺炎疫情之后，劉女士所交涉的售樓處關門，售樓電話不通，銷售人員也不再回復微信。劉女士手握一張購房協議意向書不知所措。
“開發商不會是跑路了吧？這都裝修好了，屬于爛尾嗎？”劉女士焦急的咨詢了多方人士，但并沒得到準確答復。
劉女士的情況并非個例，同樣在山水文園五期購房的某業主，因為遲遲不能辦理正常購房流程，已在人民網給相關領導留言反應情況。
7月30日，時代周報記者以買房者的身份走訪山水文園五期，發現仍有顧客陸續來看房，房產中介勸誡記者，如果買房不建議買五期的信房，可以考慮一、二、三、四期的二手房。
追問之下，房產中介告訴時代周報記者，五期房屋做不了網簽，因為山水文園五期的“房產五證”中卻少一張證件，即使購房人交完房屋全款，也無法取得相應的不動產權證。
在上述問題背后，山水文園集團的整體發展眼下也不容樂觀。
據北京產權交易所7月22日披露，北京某酒店管理有限公司以底價72317萬元，轉讓100%股權。公開信息顯示，該酒店的轉讓方上饒市山水文思企業管理中心（有限合伙）、北京德科雷聲裝飾有限公司，均與山水文園有關聯。
山水文園似乎正在打一場艱難的資金鏈之戰。
盲目擴張隱憂
7月29日下午，山水文園離職員工告訴時代周報記者，2016年，山水文園五期被抵押給長城信托，總借款金額約38億元。此次抵押也是造成業主們不能進行網簽的原因之一。抵押后，集團就開始多元化發展，走地產＋文旅的路。為此，集團簽了美國六旗品牌的獨家使用權，并且宣稱要做到5年15鎮，規劃里面包括浙江海鹽，重慶壁山，婺源，崇明，南京等，當時集團對內部稱要做山水大事。
自此，山水文園開始了一場為夢想的長跑。
上述離職員工告訴時代周報記者：“老板有夢想，但是經營不能光講情懷，現在山水文園的不少項目其實屬于白搭錢。”
2014年6月，山水文園集團在京津冀板塊投資300億元，打造第一個“山水六旗小鎮”，該項目包含了主題公園、抗衰老機構、醫療機構等五大板塊。僅抗衰老機構一項，就計劃引入干細胞、瑜珈、心理學、道家養生等所有中西文化能融合的概念。山水文園集團董事局主席李轍趁機推出了121計劃，他對外表示，讓每一個人都活到121歲。
按照李轍當時的預計，這個項目的年客流量將達到500萬左右，實現輻射全國乃至亞洲地區的文化旅游目的地。然而，該項目最終不了了之。
此后，山水文園集團在海鹽拿下15宗國有土地使用權，著手打造浙江省嘉興市海鹽縣的“山水六旗度假區”。與京津冀板塊相同，這個計劃總投資同樣是300億元，2016年開工，預計2019年開園。
但是，文旅業務高速擴張的同時，山水文園的主業，住宅業務卻一直處于停滯不前狀態，集團現金流承壓，最終導致海鹽山水六旗樂園也被叫停。
7月31日，一位不具名業內專家告訴時代周報記者，文旅的盈利模式是前期投入，后期盈利。顯然，對于第一個文旅項目，山水文園運營不足兩年，仍處于投入大于產出的階段。
公開資料顯示，為了引進美國六旗集團，山水文園買下了對方在國內的唯一合作權，每年需要付給六旗方面6000萬美元品牌費用，約合人民幣4億元。也就是說，從2015年至今，無論項目進展如何，山水文園都要支付“版權費”。
據媒體報道，從2018年第四季度開始，山水文園已無法支付主題公園獨家版權使用費。1月10日，作為山水文園“獨家合作伙伴”六旗娛樂公告稱，山水文園應向六旗集團支付的費用出現違約，六旗集團已根據協議向山水文園發送正式的付款違約通知。這似乎也向外界說明了，山水文園的資金鏈已處于緊繃的狀態。
6月2日，融創中國董事長孫宏斌出現在嘉興海鹽縣，簽署招商合作協議，打造杭州灣融創文旅城，最終接盤了山水文園的海鹽項目。
2019年12月底，業內流傳出一份山水文園內部裁員文件稱：“集團公司只留65人，大部分同事將離職，離職同事工資開到12月30日，給n+1或n+2的補償（根據工齡）。留下的65人，自1月1日起開30%工資，開到6月30日，后續根據公司狀況待定。”
據了解，山水文園集團總部擁有超700員工。若此次裁員總部公司計劃只留65人，那么，僅公司的總部裁掉的人數就高達600多人。
裁員計劃被曝光后，李轍曾對外表示，“公司正在布局整體股權合作重組和局部重組，正在推進用我們的IP、策研等核心力量與大型央企合作。”
上述山水文園離職員工告訴時代周報記者，雖然公司大力發展文旅小鎮，但并無實際的業務支撐去開發，屬于地基未穩便起高樓的現象。
“地產項目就那么幾個還賣不動了，錢從哪兒來，之前都給員工減薪了。”該離職員工表示。
可以看到，文旅項目已內耗了山水文園集團過多的資金。
7月29日，有業內人士告訴時代周報記者，2020年初，六旗娛樂的一紙催款公告，或許從側面印證了山水文園的自救失敗。
上半年破產房企228家
其實，遭遇資金鏈滑鐵盧的不止山水文園一家。自2019年初，房企們似乎都慢慢開始步入水逆期。
2019年6月17日中午，上市公司ST銀億(000981.SZ)發布公告稱，銀億集團、銀億控股已于2019年6月14日向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。
2019年10月，三盛宏業集團無法向員工兌現公司理財。隨后，三盛宏業因涉及交叉違約條款被中誠信托查封旗下資產，并宣布該信托計劃提前結束。
2019年，五洲國際、新光集團等先后被爆出資金鏈危機。
公開資料顯示，2018-2019年上半年分別有177家、235家房企破產。人民法院公告網顯示，截至今年6月30日，房企的破產數量已達228家。
7月31日，同策研究院肖云祥告訴時代周報記者，這些房企破產原因多為負債過高、資金鏈破裂。中小房企自身薄弱環節較多，加之缺乏一定的危機意識和戰略規劃，疊加疫情帶來的銷售回款聚減，資金壓力進一步加劇，很多中小房企自然會撐不下去，資金斷裂。
肖云祥表示，在疫情過后，國內融資環境出現明顯改善，對急需資金的中小房企來說，應抓住融資窗口期，抓緊時機安排融資規劃。在投資布局上，在做好基本盤的同時，敢于下沉和走出去，拓展更廣闊的市場，獲取更多市場份額。
7月31日，中國城市房地產研究院院長謝逸楓告訴時代周報記者，目前的情況距離房企加劇洗牌還有一定時間，同時，目前的這個貨幣政策相對寬松，利率下調，對很多房企來講，應該說是一個機遇與挑戰并存的機會。
7月30日，諸葛找房數據研究中心分析師陳霄告訴時代周報記者，房地產行業高速發展的時代已經過去，隨著調控政策常態化疊加今年疫情的影響，房企生存壓力加大，尤其對于中小房企來說生存環境更加艱難，甚至一些大型房企也在行業洗牌的過程中被淘汰。大量房企的破產，也意味著新一輪的洗牌正在開啟。在行業競爭力、產品力以及融資能力等方面，中小型房企都難以和頭部房企相比，大量的中小房企或將面臨被淘汰。同時，未來房地產行業也不再是單單以規模擴張取勝，將會在產品做精做細上有著更高的要求。
*本文來源：時代周報，作者：劉帥，原標題：《押寶文旅荒廢住宅 山水文園盲目擴張顯資金危機》。
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